Con determinadas formas de tenencia, como el alquiler o el usufructo (empleado en los programas de vivienda para pasivos del Banco de Previsión Social), la adaptación de la respuesta de la vivienda al cambio de las necesidades familiares se puede dar más sencillamente (aunque no siempre sencillamente) por el cambio de vivienda. Pero cuando se trata de alguna forma de propiedad, el problema es mucho más complejo, porque la circulación de las viviendas y los habitantes choca con vínculos mucho más formales y rígidos y entonces es mejor —y a veces necesario— buscar la solución a través de la respuesta que pueda dar la propia vivienda adjudicada inicialmente.
Una primera dificultad que ya se advirtió no mucho después de habitadas las viviendas (o prontamente, si las causas eran accidentes o enfermedades) fue que la biología había alterado las necesidades de algunos o de todos los usuarios de la vivienda, haciendo esta insatisfactoria. La tipología dúplex y los bloques de viviendas de hasta cuatro pisos sin ascensor, enorme mayoría de las unidades de los conjuntos de la primera época, mostraron entonces que las escaleras interiores o exteriores eran un obstáculo insalvable para quienes, por su edad o sus padecimientos, tenían problemas motores.
No era un problema insoluble para el proyecto… si se lo tomaba en cuenta desde el principio, y si los metros cuadrados lo permitían. Pero, en cambio, era muy difícil de resolver si eso no había sucedido. Disponer o prever un dormitorio y un baño básico en la planta baja de los dúplex, o corredores frontales elevados que distribuyan la circulación en cada nivel desde un acceso con ascensor, son soluciones que ahora se están buscando con dificultad para acomodar una arquitectura que no resolvió ese problema, cosa que no era difícil previéndola desde el proyecto y que tampoco era cara.
Pero la modernidad ha traído también otras dificultades. Las familias nucleares (“papá, mamá y los nenes”), predominantes hace cinco décadas, ahora son solo una de muchas variantes posibles; sobre todo, y en orden de complejidad: hogares unipersonales; monoparentales con hijas y/o hijos u otros miembros a cargo; familias compuestas o reconstituidas (parejas con hijas y/o hijos, a quienes se suman de forma permanente o eventual las y los provenientes de parejas anteriores) y otras variantes menos frecuentes.
Esto hizo pedazos las normas establecidas para determinar la capacidad de la vivienda, basadas en una fotografía fija del núcleo familiar, tomada al momento de aprobarse el proyecto, y que ya era insuficiente antes, porque la vida es una película y no una fotografía. Con las variantes actuales de los arreglos familiares, que incluso ponen en cuestión la definición de “núcleo familiar” de la ley de 1968, todo el andamiaje establecido con esa base implosionó prontamente.
El problema se agrava porque la asignación de dormitorios, basada en la discriminación por relaciones, sexos y edades, también es enormemente perecedera: otra vez se basa en la fotografía y no en la película, y entonces el resultado es que el primer cuadro de esta es nítido, pero el segundo ya puede ser borroso. Además, la sabia excepción que la ley hacía para flexibilizar la asignación en el caso de las parejas jóvenes, justamente para dejar puertas abiertas para la evolución del núcleo familiar, fue reglamentada tarde y mal[1].
Pero los cambios no fueron solo esos. Otro muy importante tiene que ver con la forma de ganarse la vida de las personas y las familias: el trabajador o trabajadora de ocho horas, muchas veces corridas, por un salario mensual, para quienes la casa era el lugar para la convivencia familiar, las refacciones y el descanso, que era lo más usual a fines de los sesenta, han sido sustituidos ahora en una alta proporción por cuentapropistas, que muchas veces usan la casa, ajustándose a lo debidamente reglamentado, para hacer manualidades, como depósito, o de base de operaciones. Y eso no se hace en un dormitorio.
Podríamos plantear otros cambios que se han producido, pero con los señalados más que se justifica el repensar la forma de hacer corresponder las necesidades vitales con las características de las residencias. A los requisitos de seguridad, refugio ante las inclemencias del tiempo y privacidad, ahora se tiene que unir en un lugar muy destacado el de la funcionalidad, una funcionalidad que no solo debe ser adecuada el primer día, sino en todos y cada uno de los muchos años que el núcleo, aun cambiando su integración, va a permanecer en la vivienda.
No dejamos de tener en cuenta que el régimen de uso y goce representa una posibilidad teóricamente muy sencilla de cambiar de vivienda entre socios, abriendo así una alternativa de solución para reacomodar las prestaciones de cada vivienda con las necesidades de sus usuarios. Sin embargo, y sin entrar en la discusión de si el uso de esta posibilidad es conveniente o no (sobre lo cual hay distintas opiniones válidas) la realidad muestra que este mecanismo no es sencillo de aplicar y por ello su utilización ha sido poco frecuente. Y más aún cuando la determinación del aporte de cada familia para el pago de la cuota se hace en forma diferencial, con lo cual el cambio de vivienda trae como consecuencia, también, la alteración del capital social.
Hoy, por otra parte, los avances tecnológicos han modificado muchos aspectos de la construcción, y uno de ellos es la facilidad actual para construir tabiques separativos, usando yeso u otros materiales, con procedimientos de “construcción seca”, lo que permite eliminar o incorporar divisiones sencillamente. Ello es otro aliciente más para que el proyecto apunte, más que a crear distintos recintos cerrados, con usos predefinidos, a generar espacios, que las y los habitantes de la vivienda puedan utilizar de formas diferentes, tanto de un núcleo familiar a otro, como, para cada núcleo, para diferentes momentos de la vida.
Para ello se necesita que el Reglamento de Producto se modifique, de forma tal que permita pensar en la asignación, no de dormitorios, sino de espacios, o aún mejor, de volúmenes construidos, que puedan adaptarse a distintas funciones. Y se necesita también que la superficie máxima autorizada se modifique, para facilitar esas adaptaciones.
La ley 19.588 dio un paso importante en ese sentido, al aumentar los metrajes máximos admitidos, pero mientras que se quedó larga en los metros cuadrados que se agregan de una tipología de dormitorios a otra (que antes eran 15 y ahora son 20), se quedó corta en los que corresponden la vivienda mínima, que en la Reglamentación 2008 es la pensada para dos dormitorios y pasó de 55 a 60 m², un aumento insuficiente para una tipología compleja, sobre todo en el dúplex. Elevar este valor a 65, o por lo menos 63, que es la superficie que tienen muchas excelentes viviendas de tres dormitorios de proyectos cooperativos, colaboraría en alto grado para lograr estos cambios.
Y económicamente costaría muy poco más, porque los metros cuadrados que se agregan son muy baratos, ya que la parte fundamental del costo ya está cubierta (terreno, infraestructura, servicios, costos fijos): un estudio hecho en FUCVAM hace unos años mostraba que una vivienda de “tres dormitorios” de 65 m² costaba solamente un 10% más que una de “dos dormitorios” de 55, aunque el área se aumentaba casi un 20%.
A quince años de la aprobación del Reglamento de Producto (RM 539/08), de la Reglamentación 2008 para la construcción de viviendas cooperativas (RM 540/08) y de la Ley General de cooperativas (N.º 18.407 de 2008) parece más que llegado el momento para repensar estos temas bajo nuevas coordenadas, y sobre todo para usar en su resolución altas dosis de imaginación y flexibilidad. Los resultados serían aún mejores que los actuales.
[1] La RM 632 del año 2009, faculta a la DINAVI a autorizar que en las cooperativas de usuarios hasta un 15% de las viviendas de dos dormitorios que corresponda construir, de acuerdo a la composición de los núcleos familiares, pueda tener hasta 57 m² (hasta entonces el área máxima era de 50 m², pero el valor de tasación se calculaba para 50), siendo requisito imprescindible que dichas viviendas puedan transformarse en unidades de tres dormitorios. Pero ese 15%, en un conjunto de cincuenta, son como máximo cinco o seis viviendas, lo que es insuficiente para resolver el problema. Por otra parte, la disposición de 2009 quedó obsoleta, al aumentarse los metrajes máximos para los distintos tipos de dormitorios, de acuerdo a la RM 1386/15, que, de acuerdo a lo dispuesto por la ley 19.588 de 2018, lleva el área de la vivienda de dos dormitorios a 60 m².
