El sistema cooperativo es la mejor herramienta que el país dispone para encarar el problema de la vivienda para los sectores de menores ingresos, y si hiciera falta demostrar esta afirmación, la comparación de nuestros costos con los de la vivienda promovida (que son el doble o más) bastaría como prueba. Con el añadido de que ellos no pagan impuestos y nosotros sí.

Pero eso no quiere decir que nuestro sistema no tenga cosas a mejorar y a corregir, en un esfuerzo por la mejora continua del modelo. Aquí detallamos algunas de ellas, sobre los que las cooperativas deben poner especial atención, y que nuestra Federación está discutiendo actualmente con los Institutos de Asistencia Técnica (IAT), porque ellos tienen también un rol fundamental en los resultados que obtenemos. 

1. El tema de los plazos de obra, es extremadamente importante: por el no cumplimiento de las previsiones que se hacen sobre los mismos, y, quizá también por esa razón, porque los plazos que están fijando los institutos en los proyectos son cada vez más extensos.

En la historia del movimiento cooperativo de vivienda todos recordamos proyectos que llevaron plazos muy largos, pero esos son la minoría y en general se correspondían con obras grandes, de especial complejidad o que se habían encontrado con imprevistos importantes e impensados. Hoy, en cambio, los plazos largos son la norma, especialmente en proyectos de los institutos radicados en Montevideo, y ya parten siendo largos desde la previsión. Y es sabido que los plazos largos, además de alejar la llegada a la solución para los cooperativistas, provocan desgaste, tensiones en el grupo y aumentan mucho los costos fijos.

Un estudio de FUCVAM de hace unos años, que siempre manejamos en los talleres de nuestro Departamento de Apoyo Técnico (DAT), muestra que hacer una obra de 24 meses en 36 lleva a un encarecimiento del 15% en los costos: exactamente lo mismo que se ahorra haciendo ayuda mutua.

Y otro estudio, éste de la Universidad de la República, sobre quince cooperativas del período 1990-2012, prueba que la mitad de las cooperativas que programaron sus obras a 24 meses pudieron cumplir esos plazos sin problemas, y que el 70% los cumplió sin retraso o con uno no mayor de tres meses.

Por lo tanto, nos parece que, salvo casos especiales, los 24 meses son posibles y que se trata de una cuestión de buena planificación y mejor organización y seguimiento.

2. También en la historia del cooperativismo de vivienda hay casos de cooperativas que se desfinanciaron en mayor o menor medida, en alguna etapa de la obra, o que quedaron con deudas al finalizar, y prueba de ello son las ampliaciones de préstamo de antes y la “economización” de ciertos rubros de ahora. Lo que tiene de nuevo la situación actual, como en lo de los plazos, es que lo que antes era excepción, ahora está cerca de ser la regla. 

Esto está muy vinculado con el tema de los plazos, porque, naturalmente, el presupuesto que se hace para realizar una obra en 24 meses no alcanza para hacerla en 48, con el doble de costos fijos.

Pero también la obra puede ir volando, e igual la cooperativa desfinanciarse: por mala administración, compras poco felices, exceso de contratados (que es tan malo como la falta de ellos), uso ineficiente de materiales, máquinas y herramientas, bajos rendimientos, etc.

Todo esto se resuelve con buena administración, eficiencia, monitoreo continuo y ajustes cuando son necesarios, y la señal de que las cosas no marchan bien es que la obra no vaya al ritmo previsto y/o que el dinero que se gasta no se corresponda con lo que se certifica.

Si los problemas se advierten a tiempo, hay margen para resolverlos: redoblando el esfuerzo, haciendo ciertos sacrificios en los proyectos, optimizando la ayuda mutua, y otras muchas cosas que se pueden hacer para volver a poner la locomotora sobre los rieles. Pero cuando, para no crear pánico, los problemas no se evidencian y el colectivo los descubre recién al final, ya es poco lo que queda por hacer. Y la solución no debería estar en pedir préstamos complementarios que casi nunca se obtienen, que son la gimnasia equivocada y que al final se pagan con cuotas más altas, y mayor esfuerzo o mayor subsidio: ambas, cosas que hay que buscar evitar.

3. Los valores de tasación 2021 y 2022, con subas desproporcionadas con relación a la variación de la Unidad Reajustable respecto al Índice de Costo de la Construcción (UR/ICC), también son un tema a analizar, sobre todo para las cooperativas que adoptaron esos valores, que este año el Ministerio de Vivienda corrigió, bajándolos a los valores lógicos. Como es sabido, cada año, el Ministerio ajusta los valores de tasación (los costos) de las unidades que financia (el 85% de lo cual es lo que presta) para que se mantengan actualizados, cubriendo los atrasos o adelantos de la UR respecto al costo de construcción, y así su capacidad de compra se conserve.

Sin embargo, en 2021, cuando correspondía un ajuste mínimo, se subió los valores de tasación entre un 20 y un 40%, según el número de dormitorios, sin que se sepa por qué, ni haya sido pedido por las cooperativas o los IAT.

A primera vista, parecería algo favorable, porque más dinero significa más holgura, menos sobresaltos y hasta hacer posibles algunas mejoras. Pero también significa cuotas y honorarios mayores (la cuota para una vivienda de tres dormitorios, por ejemplo, pasa de unos $ 15.500 con los valores de 2020 a $ 21.000 con los de 2022 y los honorarios para un programa de 50 viviendas tipo, de unos U$S 400.000 a unos U$S 525.000) y menos cooperativas financiadas en cada sorteo (porque el dinero a repartir no aumentó, sino que disminuyó, y se va a requerir más subsidio). Y también alejarnos de los 1000 dólares por metro cuadrado soñados por el Ministerio y acercarnos a los 1800 que los empresarios privados declaran como costo, lo que ayudaría a justificar que la plata vaya para ellos.

Los valores fijados son máximos, y no es obligatorio pedirlos, pero es una tentación. Las cooperativas deben analizar cuidadosamente si hacerlo o no, para no darse un tiro en el pie. Pero en eso es fundamental el asesoramiento que le den los IAT, que además están implicados en el asunto, porque valores de tasación más altos significan honorarios más altos.

4. La cuestión de los colaboradores es otra que requiere ser discutida y resuelta con cuidado. La Ley de Vivienda establece claramente en su artículo 136 (y ahora la Ley General de Cooperativas en su artículo 124, que copia aquél) que la ayuda mutua “es el trabajo comunitario, aportado por los socios cooperadores para la construcción de los conjuntos colectivos”. Esto excluye de plano que ese trabajo pueda ser realizado por terceros, debiéndose entender que cuando habla de los socios cooperadores se refiere al núcleo familiar.

Este criterio, que es fundamental en el funcionamiento del sistema, está pensado para que la gente que no tiene capacidad económica pueda materializar el aporte propio necesario mediante su trabajo. Pero choca, sin embargo, con situaciones como la de los hogares monoparentales, sobre todo los de jefatura femenina, con hijos, adultos mayores o personas con capacidad diferente a cargo, que no disponen del tiempo necesario para dedicar a la tarea de la ayuda mutua con la misma intensidad que lo puede hacer quien no está en esa situación.

Como la solución, por supuesto, no es marginar a esas personas del sistema, se ha buscado para estos casos excepcionales una alternativa que contemple su situación, pero evitando que el sistema se desnaturalice. Es así que, en acuerdo con el Banco de Previsión Social, se admitió, como única excepción, contemplar esos casos, exigiendo ciertos requisitos para que alguien que no lo integra pueda hacer horas para un núcleo que tiene las características indicadas.

Lo que se quiere, y se debe a toda costa buscar, es que no se desvirtúe la exigencia del aporte propio, y mucho menos sustituyéndolo por trabajo remunerado “en negro”. Quien explota a otra persona, despojándola de sus derechos laborales (laudo, seguro de accidentes, licencia, etc.) no tiene lugar en una cooperativa, y quien quiera y pueda pagar a otro para que trabaje por él o ella, no tiene lugar en una cooperativa de ayuda mutua. 

Los cuatro temas mencionados no agotan en absoluto la lista de los posibles; otros temas pueden ser, por ejemplo: la realización de preobras; la intercooperación (entre cooperativas de vivienda y con cooperativas de otras ramas); las responsabilidades mutuas de las cooperativas y los IAT (por ejemplo, en los desfinanciamientos, o en los vicios de obra); el seguimiento de los programas; el tamaño de las cooperativas; la avaluación de las partes sociales; etc., etc. Temas que iremos discutiendo en El Solidario, en esta nueva época.