La Resolución Ministerial 88/23[1], que fijó los valores de tasación para los anteproyectos cooperativos a tramitar en el presente año (ver cuadro), introdujo dos novedades fundamentales: la primera, la vuelta a los valores de tasación máximos tradicionales del sistema, modificándolos solamente por la evolución del costo de la construcción (ICC) respecto a la UR; la segunda, el financiamiento, después de muchos años, de la construcción de los locales comunales.
Si bien nos vamos a referir en este artículo a la segunda de esas novedades, cabe resaltar la importancia de la primera, que racionaliza los valores de tasación, que subieron de manera imprevista y sin justificación en 2021 y 2022, incrementando así los costos de construcción y las cuotas a pagar, y ahora vuelven a valores adecuados: los valores con los que siempre ha construido el movimiento.
En cuanto a los locales comunales, la necesidad de que los conjuntos cooperativos los tengan no está establecida en la Ley Nacional de Vivienda de 1968, pero sí, y con mucha fuerza, en su decreto reglamentario del sistema cooperativo, 633/69. En efecto, el art. 12, que establece los cometidos de las cooperativas, dice en su literal c): “(…) Promover ante la Dirección Nacional de Vivienda la coordinación en la planificación y construcción de los edificios para uso común afectados al desarrollo de servicios sociales, culturales y recreativos tales como: escuelas, jardín de infantes, sala de actos, biblioteca, policlínica, salas de recreo, campos de juegos, y toda otra dependencia que se estime necesaria a los preindicados fines comunitarios y asimismo unidades comerciales o de producción artesanal o agraria cuando corresponda” y en el literal h): “prever la existencia de un local de uso comunitario con dimensiones adecuadas para el funcionamiento de las asambleas de la cooperativa”. O sea, que no solamente la normativa incluye la existencia de un local comunal, sino que, con lujo de detalles, se establece una larga lista de para qué.
En virtud de ese claro mandato, todos los conjuntos de los primeros años de la década del setenta tenían locales comunales y su construcción y financiamiento era parte de los proyectos y se ponía especial énfasis en que sus dimensiones fueran adecuadas, y es por eso que las Mesas y las Zonas, grandes conjuntos, tienen grandes locales comunales.
El MVOT, la ANV y los planos de muchos institutos técnicos los denominan “SUM” (Salón de Usos Múltiples), pero para nosotros es el local comunal: el espacio para fiestas, asambleas, charlas hacia el barrio, talleres, cine; un espacio que fue de lucha y resistencia en la dictadura pasada y que hoy es el centro de la democracia participativa de la cooperativa, allí donde los socios discutimos sobre los problemas internos, pero también sobre la crisis hídrica, la reforma jubilatoria, los derechos humanos, los problemas de la enseñanza y tantos otros. En fin, un local para nosotros y para el barrio, un espacio que también utilizan los vecinos y que genera ideas.
En la dictadura, las cosas cambiaron. Después de las resoluciones del cónclave cívico militar del Balneario Solís en 1977, las autoridades que gobernaban el país decidieron que las empresas privadas y no las personas se ocupaban del problema de la vivienda. Empezaron una gran operación de desguace de todo lo que se había implementado a partir de la ley de vivienda de 1968. Ese desguace incluía la eliminación de la DINAVI, pasando sus funciones al Banco Hipotecario, y a mediano plazo del cooperativismo, porque se suspendían los nuevos préstamos y el otorgamiento de nuevas personerías jurídicas y se buscaba reemplazarlo por otras modalidades, como las “sociedades civiles de propiedad horizontal”, creadas en 1978. O sea: el cooperativismo al freezer, hasta que llegara el momento de apagar la luz.
De cualquier modo, el sistema cooperativo no podía eliminarse de un día para otro, porque había mucha gente que integraba cooperativas y que había pasado meses y años buscando terrenos, presentando proyectos y esperando el préstamo para construir. Para satisfacer esa demanda se aprueba la “Orden de Servicio N.º 7000” del Banco Hipotecario, que habilita a conceder préstamos a cooperativas que ya tenían personería jurídica y en muchos casos terrenos y proyectos, pero cambiando las reglas de juego, subiendo los intereses al 6%. Exigiendo un ahorro previo del 5% a las cooperativas de ayuda mutua, y limitando el número de viviendas de cada conjunto a cincuenta (lo que se mantiene hasta hoy).
Pero, quizá porque no se dieron cuenta, la existencia de locales comunales se mantuvo, y como una exigencia: “el conjunto deberá contar con locales comunales para reuniones, cuya área no podrá superar la resultante de tomar 2 m² por cada dormitorio”. O sea: una cooperativa de 20 viviendas, 15 de 2 dormitorios y 5 de 3 (que es la proporción, aproximadamente, con los criterios actuales) podía tener un salón comunal de hasta 90 m². Reténgase el número por las comparaciones que haremos después.
Terminada la dictadura, la Orden de Servicio N.º 8187 del BHU, de 1987, reordena nuevamente el sistema cooperativo, entre otras cosas, bajando los intereses al 2%, pero manteniendo los locales comunales en las mismas condiciones que en la normativa anterior. Debió llegarse hasta la presidencia de Luis Lacalle de Herrera para que hubiera cambios… suprimiendo los locales comunales, lo que se mantendría hasta 2008,
En efecto, la Reglamentación aprobada en 1993, que rigió quince años, establece que “el MVOTMA no prevé (…) financiación específica para locales comunales. En caso de construirse simultáneamente con las viviendas, su costo deberá estar dentro del valor de tasación máximo de las mismas.” En cuanto al área, se mantiene lo establecido en la OS 7000.
El paso siguiente se da en 2008, cuando se aprueba la reglamentación que rige hasta ahora: su artículo 13 establece que “los conjuntos habitacionales (…) de cooperativas con 20 viviendas o más, deberán incluir un salón de uso colectivo no menor a 35 m², pudiendo crecer a razón de 2 m² por unidad de vivienda adicional (…)”. Pero, aunque ese mismo artículo establece que “los locales comunales serán financiados, al igual que las viviendas, previa especificación en el proyecto del modo de gestión y uso de estos”, las sucesivas determinaciones de valores de tasación, que tienen en cuenta las viviendas, los sobrecostos de edificar en altura o reciclar edificios, y hasta los estacionamientos, nunca se acordaron de los locales comunales. Para completar la comparación, obsérvese que la misma cooperativa de 20 viviendas del ejemplo de hoy, con esta reglamentación, debe construir un salón de 35 m². Es cierto que es un mínimo, pero al no estar financiado, mínimo es lo mismo que máximo.
El último capítulo de esta larga, pero jugosa historia es el de la resolución 88/23, que asigna, específicamente, un adicional (aparte de lo asignado a las viviendas) de 2630 UR (el valor de tasación de una vivienda de dos dormitorios) para la construcción del local comunal “en el caso de que exista” (o sea si la cooperativa tiene 20 viviendas o más). Valor que no aumenta si la cooperativa tiene 40 o 50 viviendas, como sucedía antes, en que era el doble o más. No se habla de área, pero como el costo de la vivienda de dos dormitorios se calcula para 55 m2, debería suponerse que de eso se trata. O de algo menos, porque los servicios que requiere un salón comunal son más costosos que los de una vivienda de dos dormitorios.
Desde hace casi diez años, FUCVAM presentó a DINAVI una lista con más de 20 puntos a discutir para mejorar el sistema cooperativo y resolver algunos problemas de su operativa. Esa lista incluía la necesidad de financiar la construcción de los locales comunales. Los años fueron pasando, algunas de esas cosas se fueron resolviendo, otras siguen pendientes, y otras nuevas aparecieron. Ahora se da un paso adelante en el tema de los locales comunales, que debe ser saludado y aprovechado, aunque quedan cosas para resolver, principalmente el tema del área, que debe ser proporcional al tamaño de la cooperativa, y el financiamiento proporcional al tamaño del local.
Por supuesto que esto modifica todo en los proyectos constructivos, desde la disposición en el área de los terrenos hasta la localización en las torres (en planta baja o en el último nivel), las posibilidades de utilización, la relación con el barrio, etc. Estos temas ya los estamos hablando con los Institutos de Asistencia Técnica, a través de su mesa, para que se vayan incorporando en los anteproyectos y la planificación de obra, porque al ser parte del presupuesto, se incluirá en una o más cuotas de obra.
Los locales comunales son muy importantes para la cooperativa desde el principio, donde se necesita custodiar, reunirse, trabajar en la preobra, alojar el rincón infantil y las oficinas de la cooperativa durante la obra, y finalmente, ser el centro de su vida social. Es relevante prever cuidadosamente dónde, cómo y cuándo.
Temas para analizar con las cooperativas, con los IAT, con la propia administración, para que este paso adelante sea lo más largo posible y que alcance, no sólo a las nuevas cooperativas, sino también a las que construyeron con otras reglamentaciones y hoy no tienen locales comunales o no tienen los locales comunales que necesitan.
[1] www.gub.uy/ministerio-vivienda-ordenamiento-territorial/sites/ministerio-vivienda-ordenamiento-territorial/files/2023-02/rm%2088-2023.pdf
