Esa cuota las cooperativas la pueden pagar porque cada familia hace un aporte con esa finalidad, y si no puede hacerlo, se le otorga el subsidio correspondiente. El subsidio es individual, dirigido a la familia que lo necesita; todo lo demás es colectivo.
Esto está establecido en la Ley Nacional de Vivienda, N.º 13.728 de 1968, y sus reglamentaciones. Pero lo que no está establecido en ningún lado es cómo se distribuye la cuota global entre las familias socias. Eso es resorte exclusivo de cada cooperativa, y el Estado no impone al respecto ningún tipo de restricción ni ejerce ningún control, solo cuida que cada mes se le abone la cuota global íntegra, deducidos los subsidios que correspondan.
Por lo tanto, la distribución de esa cuota entre las familias de la cooperativa es algo que esta determina en su estatuto, en su reglamento interno, o en una resolución específica, pero según sus propios criterios. En los cincuenta años que llevamos pagando, esa distribución se ha hecho de distintas maneras y la Federación ha impulsado criterios que también han ido variando.
El tema tiene otras implicancias, aparte del valor del aporte en sí mismo, porque lo que las familias amortizan es parte fundamental de su capital social y, por tanto, el criterio que se adopte incide directamente en el monto del mismo, y esto, que quizá no se visualiza en el día a día, sí aparece con toda su importancia cuando una familia se retira o ingresa a una cooperativa, porque define cuánto deberá recibir al egreso (en un plazo bastante corto) o pagar para ingresar, que, por lo tanto, también debe ser un plazo relativamente corto.
Desde hace unos cuantos años, como consecuencia de la maduración conceptual, y de recoger la experiencia resultante de utilizar distintos mecanismos, FUCVAM recomienda a sus asociadas que, tal como las familias, hacen el mismo aporte de ayuda mutua, sin importar cuántos dormitorios tiene la vivienda que necesitan y recibirán, el mismo criterio se aplique para la cuota. En consecuencia, para cada familia esta resultará simplemente de dividir la cuota global entre el número de familias integrantes de la cooperativa, puesto que todas pagarán lo mismo.
Este criterio es sin duda el que mejor se adapta al espíritu cooperativo y, sobre todo, al concepto de propiedad colectiva, ya que si todas las familias reciben lo mismo (el derecho de uso y goce de la vivienda que necesitan, según su composición familiar, que no es la misma para todas, porque no todas tienen la misma integración) lo más justo es que todas paguen lo mismo, tal como todas hacen las mismas horas de ayuda mutua.
Es que el que tiene una vivienda más grande es porque también tiene una familia más grande, y además hay que advertir que una vivienda más grande no tiene por qué ser mejor que una más chica: por el contrario, en la mayoría de los proyectos, los metros cuadrados por habitante, tanto de dormitorios como de servicios, son menores en las viviendas con más dormitorios, porque los que se incorporan son de menor superficie, y las áreas de servicio no crecen proporcionalmente (por ejemplo, en muchos proyectos el baño de la vivienda de tres dormitorios es igual que el de la de dos).
Y como, además, ningún usuario o usuaria puede ni quiere vender su vivienda, el hecho que los costos y los precios de mercado sean distintos según el número de dormitorios, en este caso no tiene consecuencia alguna.
El criterio de fijar cuotas iguales para todas las familias, además, simplifica una cantidad de cosas: por ejemplo, al ser iguales las partes sociales de todas las familias, evita que haya que hacer aportes adicionales y que se los reciba, cuando se cambia, dentro de la cooperativa, de una vivienda a otra de distinto número de dormitorios, lo que facilita mucho la movilidad: para la cooperativa y para los cooperativistas.
Pero otro criterio que suele manejarse en algunas cooperativas es que la cuota de cada familia esté en relación con el valor de tasación de la vivienda que se le otorga, o sea con el préstamo recibido para construir esa unidad. Este criterio tiene su lógica, porque por lo menos establece una relación con algo objetivable, pero está teñido de la filosofía mercantilista y bastante lejano del ideal cooperativo, porque no se fundamenta en el valor de uso de la vivienda, sino en su valor de cambio; o sea: no se basa en cuánto se adapta la vivienda a las necesidades de la familia adjudicataria, si no en cuánto podría venderla… si pudiera venderla.
Y además, este mecanismo crea, en cambio, una serie de problemas, al definir las partes sociales según la vivienda asignada, lo que conduce a que las familias tengan partes sociales diferentes. Y eso lleva a situaciones como esta: si se retira de la cooperativa una familia que usa y goza una vivienda de cuatro dormitorios, generalmente para ocupar ese lugar se prioriza a las familias de la cooperativa que necesitan un mayor número de dormitorios que el que tienen, porque su núcleo se ha ampliado; pero si la familia que aspira a pasar a esa vivienda está ocupando, por ejemplo, una de dos dormitorios no solamente pasará a pagar una cuota mayor, sino que deberá hacerse cargo de la diferencia en las partes sociales, que no puede ser absorbida por la cooperativa. Y estas cantidades no son despreciables, porque el valor de tasación de una vivienda de 4 dormitorios es alrededor de un 50% mayor que el de una de dos.
Dos párrafos más, para descartar otros dos criterios que a veces pueden imaginarse (¡y a veces se recomiendan!), uno de los cuales es ilógico, y el otro lisa y llanamente, absurdo. El ilógico es hacer el cálculo proporcionalmente a los metros cuadrados de la vivienda adjudicada, y es ilógico porque si lo que se quiere reflejar es el costo de cada vivienda (con los problemas antes señalados), los metros cuadrados no lo reflejan, porque no todos los metros cuadrados cuestan lo mismo, y, por lo tanto, los costos no son proporcionales a las áreas de las unidades: por ejemplo, los metros cuadrados de baño y cocina, que son los más caros, inciden mucho más en la vivienda de dos dormitorios que en la de tres, y aún que en la de cuatro, con dos baños; y con los metros cuadrados de dormitorios, que son los más baratos, es al revés.
Por lo tanto, es un error hacer la proporción con base en los metros cuadrados (además de que volvemos al criterio mercantilista). Y directamente es un disparate hacerla con base en el número de dormitorios, lo que aumenta un 50% la cuota de la vivienda de tres dormitorios respecto a la de dos (cuyo costo es poco más de un 10% mayor, porque en general solo hay que construir más dos paredes y un techo y un piso). Y directamente la duplica para el caso de la vivienda de cuatro dormitorios, cuando no existe ninguna vivienda de cuatro dormitorios que duplique -ni cerca- el costo ni el precio de una de dos construidas con la misma tipología y materiales. Con lo cual este criterio conduce a que las familias que necesitan cuatro dormitorios están subsidiando a las de dos, y las que necesitan tres están subsidiando también a las de dos y son subsidiadas por las de cuatro, lo cual en más de una cooperativa ha pasado porque los que necesitan dos dormitorios son mayoría en la asamblea que decide cómo se reparte la cuota. Difícil imaginar una cosa menos cooperativista.
