Benjamín Nahoum es una referencia ineludible en vivienda. Si la curiosidad de quien pregunta refiere a la producción popular de vivienda digna, tanto si se es cooperativista como estudiante de arquitectura nacional o extranjero, el integrante del Departamento de Apoyo Técnico (DAT) de la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (FUCVAM) es quien seguramente cumpla la función de guía. 

Por ejemplo, la vivienda se intentó instalar dos veces en agenda durante la campaña electoral y Nahoum estuvo involucrado en ambas oportunidades. En la Marcha de lxs Sin Techo, Nahoum acompañó desde la última fila atravesando la avenida Libertador; y el día después lo hizo en la sala del Parlamento donde se presentaron las propuestas en torno a la vivienda de 26 organizaciones sociales vinculadas al tema, posicionándose en la retaguardia y devolviéndole el saludo, a las dirigencias políticas que se acercaban efusivamente. Tanto en el saludo cordial y diplomático de los políticos, como en la señal de encuentro y respeto que se inscribe en el “Benja” proveniente de las cooperativas, la presencia de Nahoum resultó un hecho ineludible. 

También colaboró en la redacción de las bases programáticas de FUCVAM, “Ante un nuevo escenario electoral: derecho a la vivienda, al suelo y a la ciudad”, el primer intento del año en colocar a la vivienda como un tema de debate público.

La razón por la que Nahoum es ineludible a quien le interese la vivienda se inscribe en el Curriculum Vitae público de este ingeniero civil formado en la Universidad de la República, por si se quiere indagar en la legitimidad de esta concepción. 

Se recibió en 1972 como ingeniero civil. Ya desde ese momento, fue asesor del Centro Cooperativista Uruguayo, entre 1972 y 1988, siendo coordinador del mismo en Vivienda en dos períodos distintos. Además de desempeñarse como docente en el departamento de Geotécnica, en la Facultad de Ingeniería, llegando a ser jefe del departamento entre 1999 y 2003, también se involucró en varias áreas vinculadas a la producción social de vivienda de la Facultad de Arquitectura.

Por otro lado, Nahoum estuvo en la redacción de las bases programáticas del Frente Amplio, y es parte de su Unidad Temática de Vivienda. Otro ejemplo de lo ineludible que es su referencia. También se desempeñó como asesor en Políticas de Vivienda en la Intendencia de Montevideo, entre 1990 y 1992, y, luego, desde 1996 a 2000, períodos en los cuales la comuna desarrolló la política de la Cartera de Tierras con más continuidad en la Historia del país. 

Cuando de vivienda se trata, Nahoum es ineludible. Una conclusión que se puede sacar de diversas maneras: en los pasillos de FUCVAM cuando se escucha un “Benja” o en la firmeza de un apretón de manos que se escucha en el “Nahoum”. Además, Nahoum es columnista en el semanario Brecha, donde publica periódicamente artículos sobre vivienda, salvo en el último período cuando escribió sobre la seguridad social, un tema central para la Federación y el movimiento popular.

Pero, además de ser ineludible, es determinante y riguroso en sus correcciones, en las que, por supuesto, cita algunas lecciones periodísticas que le transmitió Hugo Alfaro, fundador del semanario Brecha, o indica sus diferencias con las cifras oficiales del déficit habitacional, refiriéndose a los cálculos de Juan Pablo Terra. 

Así es la referencia ineludible en vivienda, en un país que mantiene casi el mismo saldo negativo que en los primeros censos de 1963, y que hace más de tres décadas no recibe recursos de más del 0.5 por ciento del Producto Bruto Interno. Mientras la vivienda como política pública parece no ser ni una promesa de campaña, Nahoum contesta algunas preguntas que le hace El Solidario, y desliza sus puntualizaciones editoriales. Porque, por si fuera poco, Nahoum también es el lector ineludible de esta publicación digital de FUCVAM.

¿Cómo toma usted el hecho de que FUCVAM haya presentado una propuesta programática? ¿Cuán novedoso es dentro de esta campaña electoral y qué elementos cree que aporta?

Es tradición que las organizaciones sociales presenten sus reivindicaciones. Proponen soluciones y ahora todo esto se aúna. Una cosa que creo que es nueva es el hecho del planteo colectivo que se apoyó desde la Universidad de la República (Udelar) y logró juntar 25 organizaciones sociales que abarcan diferentes ángulos de la vivienda y elaboraron una plataforma y propuestas. Por otra parte, las propuestas de FUCVAM, como bien dice el movimiento, transcendieron a la propia Federación. FUCVAM hace mucho tiempo dejó de mirar solo para adentro y empezó a levantar la mirada hacia afuera. Cada vez más.

En esto de trascender a las reivindicaciones del propio movimiento, durante la presentación del documento programático el propio presidente de FUCVAM, Enrique Cal, señaló que la Federación dejó de ser un movimiento “viviendista”, y en la propuesta también se enmarcan los derechos a la ciudad y al suelo.

Exactamente, es como una prolongación a ser un movimiento viviendista porque el derecho al suelo y la ciudad son parte del derecho a la vivienda. Pero la Federación también ha revindicado la defensa de las empresas públicas, la defensa del agua como propiedad pública y ni que hablar de ir contra la impunidad. O sea, todo es tratado con todos. Entonces la Federación no se limita solo al campo directo de su actuación. Hay un problema social y una cosa importante en discusión: plantea su punto de vista, lo defiende y sale a la calle. Hay correspondencias en la presentación programática de FUCVAM como en la presentación de las 26 organizaciones civiles y de la Udelar. Por ejemplo, cuando se enuncia una reducción en la lógica de la especulación que actualmente la vivienda atraviesa, y también es un componente político dentro de la concepción de vivienda.

¿Cómo interpreta usted esta coincidencia? Porque la reducción de la especulación es algo central en las dos propuestas.

Claro, es una coincidencia lógica porque una propuesta es parte de la otra. El documento de las organizaciones apoyadas por la Udelar se alimenta del documento de FUCVAM, del de FECOVI, de un documento de la gremial de asistentes sociales, de otro realizado por los jubilados y pensionistas. Lo que hicimos fue, de alguna manera, juntar todos los puntos de vista y programas particulares. Tratar de armarlos en una propuesta colectiva, y ahí aparece reflejado lo que cada organización propone.

En el caso del documento de FUCVAM, el reflejo es fuerte, porque no es solo sobre las cooperativas, sino que abarca otras cosas.

Le preguntaba justamente por la reducción de la “lógica de especulación” porque es un señalamiento político, si le podemos decir así, bastante contundente. ¿A usted no le resulta novedoso que esta postura sea tomada en cuenta por todas las organizaciones sociales? ¿No es, al menos, novedosa esta contundencia?

Bueno sobre el tema hay toda una disputa. Es un señalamiento a un comportamiento del mercado privado. Hay una disputa entre los intereses de los inversores privados, las inmobiliarias, las empresas, los bancos, por un lado, y por otro, los intereses de la población, desde que surgió la Ley de Vivienda Promovida. Antes hubo otros ejemplos, pero el de la vivienda promovida es un ejemplo contundente. Esta Ley surgió con la intención de que toda la población tuviera acceso a la vivienda. La propia Ley establece que su finalidad es aumentar la oferta para el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos bajos, medios-bajos y medios. Pero para que ese efecto tuviera lugar, hacía falta regulación, una presencia del Estado. Porque resulta que el Estado designa de 80 a 90 millones de dólares por año para que las viviendas sean baratas, pero ¿cómo es que terminan valiendo 200 mil dólares? La explicación es muy clara: esa renuncia del Estado no se usa para bajar costos sino para subir las ganancias. Esa disputa, en los dos documentos, queda planteada desde el principio.

Los documentos, igual, proponen cosas diferentes. FUCVAM directamente derogar la Ley y en el documento de las 26 organizaciones y la Universidad, se habla de derogar solamente el decreto que, en 2020, permitió la construcción de monoambientes y revisar la ley.

Un monoambiente de 25 metros cuadrados es imposible llamarlo vivienda ¿no? Un espacio que la única puerta que tiene es la del baño. Los 25 metros cuadrados, además, pueden servir para alguien que está solo, nunca para una familia. Pero, efectivamente, hay algunos matices con derogar lisa y llanamente la ley, como establece FUCVAM. La Federación descarta la posibilidad de que haya un remedio para ese sistema. El matiz en el documento se lo dieron las organizaciones más vinculadas a la ciudad y/o al trabajo. La vivienda promovida no llega a los sectores populares, pero da trabajo a los obreros de la construcción, a los arquitectos, a los escribanos y a la gente que se mueve alrededor de eso. Por eso, surgió ese matiz.

Por otro lado, creo que puede ser reconocido, sin demasiado problema, que la inversión privada es necesaria para atacar el problema de las necesidades en vivienda.  Ahora, el asunto es qué clase de inversión privada. Si cambiamos las reglas que pone el Estado y éstas las establece la inversión privada, no sirve. Va por otro lado, porque las inversiones privadas tienen que aceptar las reglas que pone el Estado y eso es distinto. Entonces, se podría producir vivienda que cumpla con esos objetivos. La Ley de Vivienda de 1968 preveía un sistema que llamaba de promoción privada, que dio lugar, por ejemplo, el Parque Posadas, en el que las empresas hacían vivienda para la clase media y los precios los controlaba el Estado. No eran para los sectores de más bajos ingresos, era un sector que estaba un escalón más alto, pero para el que faltan también soluciones habitacionales. Pero esto también es necesario, porque si hacemos soluciones habitacionales para un sector solamente lo que va a pasar es que todo el mundo va a competir por eso. Entonces se desplaza a los más necesitados. Esos planes funcionaron bien hasta que la especulación y el lobby de las empresas comenzó a distorsionarlo.

Esos planes son parecidos a lo que en su momento se llamó el Plan Fénix.

Ése fue un plan de rehabilitación de La Aguada, pero no llegó a hacerse demasiado, se fue en anuncios. El sistema de promoción privada, que te mencionaba, viene desde el principio de la Ley de Vivienda, y justamente terminó después de la dictadura, porque degeneró por falta de controles: los precios de las viviendas eran absurdos. Había empresas que cobraban adelantados los certificados de obra y después desaparecían del mapa cuando tenían la plata. Por eso esos planes se dejaron de utilizar, pero fueron interesantes cuando hubo control. La disputa es la regulación o no: hay todo un sector de gente, los grandes terratenientes, los grandes industriales, que tienen como consigna el Estado lo más chico que se pueda, que el Estado haga lo menos posible salvo darles a ellos condiciones favorables. Pero que no intervenga, que no regule, que no ponga precios, que no toque condiciones, que no intervenga las regulaciones laborales.

En ambos documentos, el de FUCVAM y el de las organizaciones, se habla, también, de la ausencia de regulación de los alquileres.

Claro, se desreguló durante la Dictadura. Fue un caos. La desregulación pretendía que el negocio se convirtiera en algo muy interesante y que los inversores privados construyeran muchas viviendas para alquilar. La idea era que el equilibrio de la oferta y la demanda, al aumentar la oferta, bajara los precios. Pero esas cosas no suceden en un mercado tan chico con el nuestro. Los teóricos de esa idea soñaron con que el desborde de oferta fuera tan grande que los precios bajarían. El resultado fue que los precios subieron enseguida y no bajaron nunca. El mercado de alquileres pasó a ser inaccesible, porque los propietarios de las viviendas alquiladas aprovecharon para aumentar los precios; no hubo viviendas para alquilar a precios accesibles y las nuevas viviendas eran muy caras.

Las políticas sociales se hacen desde el Estado, que tiene que intervenir, poner condiciones, fijar límites. Y eso, a los inversores, no les sirve. Quieren la mayor libertad de acción para sacar una mayor ganancia.

Con respecto al tema, en ambas iniciativas sobre vivienda, se propone un Parque Público de Alquileres. ¿Esta intervención estatal regularizaría al mercado?

Las propuestas son de dos tipos y ya fueron recogidas en la plataforma de algunos partidos políticos: regular el mercado privado de arrendamientos y crear uno público para completar la cobertura de la demanda.

Sí, en las bases programáticas del Frente Amplio, está.

Y en algunas otras propuestas. Por ejemplo, esas ideas fueron manejadas en el Congreso del Pueblo del año pasado. Porque puede haber -y es muy bueno que las haya- propuestas provenientes de algunos sectores y no desde toda la fuerza política, o provenientes de la sociedad. Los partidos políticos pueden recoger propuestas que vienen del movimiento social o de la Academia. Durante mucho tiempo hubo vivienda pública en alquiler en nuestro país: de INVE, del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) y, en alguna época mucha del Banco de Seguros del Estado (BSE), porque ese banco maneja mucho dinero y si ese dinero no lo invierte se desvaloriza. Entonces, lo que hizo fue invertir en construir viviendas para alquilarlas y que dieran un rendimiento. O sea, podría haber viviendas del Estado para alquilar, ya ocurrió en la década del 50 y en el 60. Después vino el liberalismo y el Estado dejó de invertir. Entonces se terminó.

¿Cuál es la ventaja de la oferta estatal de arrendamientos?

El Estado no va a poner precios de mercado. Va a poner precios que cubran los costos y que den rentabilidad sí, pero muy razonables, y eso va a ayudar a regular el mercado.

¿Por una cuestión de oferta y demanda?

Exactamente. Porque si el Estado está ofreciendo un alquiler de una vivienda a 15.000 pesos y el privado la pone a 30.000, no la va a alquilar. Va a tener que pedir 15.000, o quizá 18.000, 20.000, pero ya le están poniendo ahí un techo, no puede pedir lo que se le ocurra, porque no alquila.

Es una forma de intervenir los precios, entonces.

Es una forma de actuar en el mercado influyendo sobre los precios. Y la otra forma es intervenir los precios directamente. O sea, que haya una regulación: topes, de acuerdo con el tipo de vivienda, con la ubicación, con toda una cantidad de cosas. Eso existe en muchos lugares del mundo.

Acá el mercado se opone a esas cosas. Plantea que no son roles que deba cumplir el Estado. Que el Estado lo que tiene que hacer es dar la mayor libertad posible. Y bueno, las consecuencias son justamente que, con esas reglas, los alquileres suben mucho. Y en este momento, el mercado de alquileres es una cosa inaccesible para sectores de muy bajos ingresos por toda una cantidad de cosas, por las garantías, por los plazos y fundamentalmente por los precios.

La desregulación de los alquileres se hizo en Dictadura cuando se aprobó la Ley N° 14.219, que dejó todo el sistema de arrendamientos en mercado libre. Esa Ley, como te decía recién, lo que pretendía era hacer del arrendamiento un negocio tan atractivo que los inversores construyeran mucho porque era un gran negocio y con eso aumentar la oferta y bajar los precios por el tema de la competencia. Bueno, entonces, para darle más seguridad al inversor, además de dejarlo cobrar lo que quisiera, el Estado se comprometía a no modificar esa Ley por 20 años. Entonces, el que construyera dentro de esas condiciones, durante 20 años iba a poder alquilar al precio que quisiera.

Los 20 años se cumplieron en 1994. Cuando se cumplieron, el plazo se prorrogó por 20 años más. Y después, nuevamente: en 2012 se prorrogó por 20 años más. Y eso fue con diferentes gobiernos: un gobierno dictatorial, un gobierno de centro derecha y un gobierno de izquierda. O progresista, por lo menos. Y esto es por esta misma circunstancia de que la construcción implica una rama que da mucho trabajo. Y da mucho trabajo si se construye mucho. Ahora, la idea de los liberales es que para construir mucho hay que invertir mucho desde lo privado. Ellos descartan que el Estado invierta, que el Estado sea parte. No: tienen que ser los privados. Entonces, si vos querés crear fuentes de trabajo, lo que tenes que hacer es facilitar la inversión privada. Pero, en realidad, si la inversión es pública, también se crean fuentes de trabajo que pueden ser incluso más redituables. Por ejemplo, en una cooperativa de ayuda mutua, aun cuando parte el trabajo la hacen los cooperativistas, también hay personal contratado, y proporcionalmente, es más.

Hay capataces y arquitectos.

Por supuesto. Pero también hay oficiales y subcontratistas: si vos calculás por cada UR que se invierte en una cooperativa de ayuda mutua cuántos empleos se crean, se crean los mismos que en un proyecto de inversión privada, o incluso más. ¿Por qué? Porque la mano de obra contratada por metro cuadrado en la cooperativa es menor, porque también está la mano de obra benévola, con la misma plata se construyen muchos más metros cuadrados porque son más baratos.

Entonces, en definitiva, cuando hacés la cuenta de cuánta mano de obra, cuántos trabajos se crearon destinando, digamos, un millón de UR a construir vivienda, si las construís por cooperativas creás la misma mano de obra que si la construís a través de una empresa privada. Con la ventaja de que hacés más metros cuadrados, tenés más viviendas, llegás a más gente. Y son más dignas.

Y las soluciones habitacionales, además se ajustan a las condiciones dictaminadas por la Ley de Vivienda, son más dignas y accesibles.  

Sobre todo, accesibles económicamente, lo que no son las que construyen los privados, porque los privados, como se las venden a sectores que tienen capacidad para pagar esos precios altos, viviendas muy indignas no pueden hacer. Para poder venderlas, tienen que ofrecer las amenities famosas, que es una palabra que incorporamos al idioma. No solamente la vivienda, todo lo demás, hasta la sauna. De repente el espacio privado tiene 25 metros cuadrados, pero tenés un parrillero, un gimnasio, una sauna, un esto y lo otro. Que te lo cobran también, por supuesto.

Hay algo que se menciona en el documento de FUCVAM: se propone la alimentación continua del Fondo Nacional de Vivienda, pero en el documento de las 26 organizaciones se contextualiza con contundencia también. Hace medio siglo que el déficit habitacional se mantiene y que durante tres décadas el presupuesto destinado a vivienda no supera un 0.5 por ciento del Producto Bruto Interno (PBI). Entonces, en síntesis, ¿esta es la perspectiva de política estructural que existe en Uruguay sobre vivienda? O sea, ¿hay una falta de jerarquización de los sucesivos gobiernos en la política de vivienda?

Sí. Si estamos hablando que durante 30 años la inversión pública no superó el medio por ciento del PBI, sin duda que es porque no se priorizó.

¿Y cuánto debería ser?

A nivel internacional, en general, se habla de que la inversión pública sea de un 2 a un 3 por ciento. O sea que estamos hablando de cuatro, cinco, seis veces más. Es una diferencia muy grande, ¿verdad?

O sea, ¿el Estado tiene que invertir eso para intervenir en el mercado inmobiliario?

Claro, el Estado debe tener eso para dar soluciones que pueden ser a través del mercado o no a través del mercado.

 ¿Cuándo el Estado le da un préstamo a una cooperativa el mercado es intervenido?

No, no es el mercado. El mercado ahí no tiene nada que ver. Es decir, va directamente al destinatario. Desde luego, con esa plata, la cooperativa le compra el terreno a un privado (aunque el Estado también puede proveerlo), compra los materiales, el asesoramiento técnico, el trabajo profesional, y todo eso es en el mercado.

¿Las cooperativas son una solución habitacional concreta?

La palabra solución habitacional, vos sabés que se ha repetido mucho. Y se llama solución habitacional, por ejemplo, a que te refinancien un préstamo, a que te den la conexión de agua…

Pero el cooperativismo de vivienda de ayuda mutua es una solución habitacional.

Es una solución habitacional, sin duda, e integral, pero soluciones habitacionales pueden ser una cantidad de cosas, como las que te mencionaba y muchas otras.

Pero estas soluciones habitacionales son una política de Estado.

Sí, está claro que todo eso se necesita, y mucho, el problema es sumarlo como si todas esas cosas fueran lo mismo… y costaran lo mismo. Ahí lo que estás haciendo es inflar un globo. Claro. Por eso tenemos que discriminar: ¿cuántas viviendas se hicieron, viviendas nuevas, totales, que es lo más caro que hay, y que se necesitan? ¿Cuántos préstamos se dieron para arreglar viviendas, por otro lado? ¿Cuántas conexiones de servicios? ¿Cuántas refinanciaciones se hicieron? Discriminarlo, no sumarlos. Porque no es lo mismo, porque los valores son totalmente distintos y porque los problemas que solucionan también son distintos. Entonces, tiene que haber diferentes alternativas. Y cada una de esas alternativas atiende a un problema y son necesarias todas. Pero se trata de contabilizar bien y no de inflar un globo.

En el documento de las bases programáticas del Frente Amplio, y en el documento de FUCVAM, se establece priorizar el cooperativismo de vivienda como política pública en vivienda. Eso ¿se debe a que lleva más de 50 años, y aportó muchos miles de viviendas?

Si, y a que es la modalidad más eficiente. Pero no es la más longeva.

¿No?

No.

Pero tiene medio siglo.

Sí. Pero la Ley Serrato, por ejemplo, tiene 100 años. Es una normativa que le brindaba vivienda a los funcionarios públicos. O sea, políticas de vivienda hace mucho que hay: más organizadas, menos organizadas. El Reglamento Artiguista de Tierras de 1815 es una política de vivienda, además de ser una política de trabajo y producción.

¿El cooperativismo de vivienda es lo que más ha apuntado a los sectores populares, entonces?

Bueno, los funcionarios públicos beneficiados con la Ley Serrato también comprenden sectores populares. Funcionario público es el presidente de la República, pero también es el tipo que viene de noche a levantar la basura.

La Ley de Vivienda lo que introdujo, además del cooperativismo, fue que organizó el sector vivienda porque antes había acciones dispersas. Había diferentes organismos que hacían cosas relacionadas con la vivienda, pero no estaban coordinados. La ley de vivienda institucionalizó el sector de vivienda, estableció roles específicos e incorporó a las cooperativas como una forma de producción a la cual le dio marco jurídico y financiamiento.

Ahora, está reconocido que es una de las mejores alternativas o la mejor que existe, pero yo no puedo hablar por FUCVAM pero nunca he leído ni escuchado que la Federación, diga -y me parece que sería un error- que debe ser la única solución.

No me interprete así, lo que digo es que se habla de una jerarquización en los documentos.

La jerarquización es otra historia. Pero la Ley de Vivienda ya admite una cantidad de alternativas: construcción por el Estado, construcción por las Intendencias, autoconstrucción, individual y colectiva, construcción por promotores privados, fondos sociales. Algunas cosas que en algún momento se pensó que podían funcionar quedaron por el camino, como por ejemplo que empresas industriales construyeran viviendas para su personal. Que eso en general se da en las grandes obras, por ejemplo, cuando se hicieron las papeleras las empresas construyeron viviendas porque iba a ir una cantidad de gente muy grande a trabajar ahí y no había viviendas para que pudieran alojarse. Bueno, después de eso se les vendieron a los municipios o al Estado o diferentes cosas. Pero era una línea.

Todas esas líneas están en la ley de vivienda hace 50 años. Lo que se ha hecho en diferentes momentos es darle más peso a unas o a otras. A las cooperativas se les dio mucho peso al principio, que se lo ganaron ellas mismas, porque se creó el Plan de Vivienda y había una cantidad de cosas que estaban pensadas pero que no estaban suficientemente armadas. El cooperativismo surgió con mucho empuje, se armaron muchas cooperativas y entonces el desarrollo del cooperativismo fue mucho mayor de lo que estaba pensado. Incluso si vos pensás, en el momento que surgió el presidente era Pacheco Areco. Por lo cual ahí hay una paradoja en la Historia.